陽江市住房建設(shè)規(guī)劃

 

（2008-2012）

文  本

 

 

第一章  總則

 

　　一、為了落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以努力完善住房保障體系，滿足廣大群眾的基本住房需求為基本目的，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高信息透明度，加強(qiáng)住房建設(shè)的社會(huì)監(jiān)督，穩(wěn)定住房價(jià)格，建設(shè)和諧陽江，加強(qiáng)對(duì)近期城市住房建設(shè)的指導(dǎo)和統(tǒng)籌，制定本次規(guī)劃。

　　二、本次規(guī)劃以《陽江市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃》和《陽江市近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）》、《陽江市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010》為依據(jù)，按照國家和陽江市房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策，結(jié)合陽江實(shí)際，進(jìn)行科學(xué)的編制。

　　三、本規(guī)劃是落實(shí)城市近期建設(shè)規(guī)劃的重要手段，是對(duì)城市近期住房建設(shè)進(jìn)行控制和指導(dǎo)的法定依據(jù)，與《陽江市近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）》共同承擔(dān)對(duì)全市住房建設(shè)的綜合調(diào)控作用。

　　四、本規(guī)劃的規(guī)劃范圍為陽江市中心城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃范圍的廣大，規(guī)劃期限為2008年至2012年。

　　五、在規(guī)劃期限內(nèi)，凡在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行的各項(xiàng)住房建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)符合本規(guī)劃及本規(guī)劃的年度實(shí)施規(guī)劃；與住房建設(shè)相關(guān)的各項(xiàng)政策、計(jì)劃應(yīng)與本規(guī)劃協(xié)調(diào)。

　　六、本規(guī)劃堅(jiān)持以滿足不同收入層次居民住房需求為導(dǎo)向，以住房供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定為原則，促進(jìn)住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮住房作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性配套設(shè)施的重要作用。

　　七、本規(guī)劃包括規(guī)劃文本、規(guī)劃說明和圖集

 

 

第二章  規(guī)劃期末城市建設(shè)規(guī)模

 

　　一、城市人口規(guī)模

　　1、城市現(xiàn)狀人口規(guī)模2007年約為35萬人，人口綜合增長率約為4.8%，

　　2、至2012年建成區(qū)人口規(guī)模約為44.2萬人。

　　3、5年人口增長約9.2萬人，平均家庭人口3.5人。

　　二、城市用地規(guī)模

　　1、現(xiàn)狀用地規(guī)模約為38.5k㎡。

　　2、規(guī)劃至2012年用地規(guī)模約為49 k㎡。

 

 

第三章  住房建設(shè)規(guī)劃

 

　　一、住房發(fā)展目標(biāo)

　　1、總體目標(biāo)：

　　以實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)和節(jié)約型社會(huì)為根本目標(biāo)。

　　(1)以完善市場(chǎng)為主導(dǎo)，優(yōu)先保證中、低價(jià)位，中、小套型商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70%。

　　(2)新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90㎡以下的住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

　　(3)建立多層次多渠道的住房供應(yīng)體系，滿足不同層次居民的住房需求。

　　(4)基本實(shí)現(xiàn)城市人口家庭住戶均擁有或租住一套住房，解決雙特困家庭的住房問題。

　　二、住房建設(shè)總量目標(biāo)

　　規(guī)劃至2012年，共建住房27000套，其中普通商品房24500套，經(jīng)濟(jì)適用房1500套，廉租房1000套。

　　另外，為了應(yīng)對(duì)近期可能引進(jìn)較大項(xiàng)目的特殊需求，提高規(guī)劃的彈性，增加機(jī)動(dòng)住房建設(shè)計(jì)劃2000套。

　　三、住房建設(shè)結(jié)構(gòu)

　　單套建筑面積在90平方米以內(nèi)商品房（含經(jīng)濟(jì)適用房）的總建筑面積必須達(dá)到新建商品住房總建筑面積的70%以上（市域內(nèi)綜合平衡），政策性住房控制在90平方米以內(nèi)，公共租賃住房控制在60平方米以內(nèi)。

　　四、住房建設(shè)年度計(jì)劃

　　考慮到陽江商品房的空置量，可用以抵頂部分08、09年的建設(shè)計(jì)劃。

　　2008-2009年建設(shè)普通商品房8930套（其中 09年4700套），并繼續(xù)完成在建和計(jì)劃建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房項(xiàng)目，另安排經(jīng)濟(jì)適用房600套，廉租房300套。

　　2010年，建設(shè)普通商品房4800套，經(jīng)濟(jì)適用房300套，廉租房200套。

　　2011年，建設(shè)普通商品房5000套，經(jīng)濟(jì)適用房300套，廉租房200套。

　　2012年，建設(shè)普通商品房5200套，經(jīng)濟(jì)適用房300套，廉租房300套。

　　各年度所需的特別項(xiàng)目可使用機(jī)動(dòng)住房建設(shè)計(jì)劃指標(biāo)。計(jì)劃安排的舊城拆遷建設(shè)項(xiàng)目，在實(shí)施后，可相應(yīng)沖減年度計(jì)劃。

　　五、住房建設(shè)的空間布局與指導(dǎo)方針。

　　1、空間布局

　　近期住房建設(shè)以城南為主，部分城北，少量獨(dú)洲島和長洲島并充分利用中心城區(qū)的未建和少量拆遷居住用地。

　　2、指導(dǎo)方針

　　建設(shè)時(shí)，要嚴(yán)格控制套型面積，并考慮按少于總建設(shè)面積的30%數(shù)量建設(shè)較大套型的住宅滿足部分群眾的需求。

 

第四章  住房建設(shè)用地供應(yīng)

 

　　一、土地利用現(xiàn)狀

　　目前，城市中心區(qū)在征閑置住宅用地約20萬平方米及少量零星住宅地：城北改造地區(qū)的功能轉(zhuǎn)換地220萬平方米；獨(dú)洲島閑置住宅用地60萬平方米及計(jì)劃舊城拆遷建設(shè)用地約15萬平方米。具體見下表。

 

市區(qū)閑置居住用地表

序號(hào)	名  稱	面積（ha）	備注
1	隨垌工業(yè)園一期用地轉(zhuǎn)換為商住用地	100
2	江城區(qū)第一工業(yè)園用地轉(zhuǎn)換為商住用地	120
3	獨(dú)洲島用地	60
4	馬南路以西，新江路以北用地	20

 

市區(qū)計(jì)劃舊城拆遷用地表

序號(hào)	名   稱	面積（ha）	備注
1	市區(qū)濱江東路南段建設(shè)及舊城改造	10.2
2	市區(qū)第一市場(chǎng)及周邊用地改造	5.38

 

市區(qū)在征用地表

序號(hào)	名   稱	面積（ha）	備注
1	核電生活區(qū)	60
2	城南新區(qū)	500
3	市區(qū)高速路出入口周邊用地	100

　　二、規(guī)劃用地指導(dǎo)思想

　　在強(qiáng)調(diào)土地資源節(jié)約、集約、高效利用的前提下，重點(diǎn)保證中低價(jià)位、中小套型普通商品房和政策性住房用地供應(yīng)，在盤活閑置地的同時(shí)，增加新征土地供應(yīng)。堅(jiān)持住房的合理布局。重視公共設(shè)施的配套建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)土地政策，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　三、住房用地供應(yīng)總量

　　根據(jù)上面規(guī)劃近期住房建設(shè)總套數(shù)計(jì)劃，建筑總面積約為300萬平方米，容積率按1-1.5計(jì)算，總供應(yīng)住宅用地200-300萬平方米（該用地不包括小區(qū)內(nèi)的其他配套建設(shè)用地），上述用地包括經(jīng)濟(jì)適用房用地15萬-10萬平方米，廉租房建設(shè)用地約10-6萬平方米。

　　機(jī)動(dòng)住房建設(shè)計(jì)劃用地約25萬平方米。

　　在進(jìn)行住宅建設(shè)時(shí)，按標(biāo)準(zhǔn)配套的市級(jí)、居住區(qū)級(jí)的各項(xiàng)建設(shè)用地應(yīng)根據(jù)需要另外安排。

　　四、住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)及供應(yīng)區(qū)位

　　所需用地包括城市中心區(qū)待征和閑置土地15萬平方米，城北包括共青湖周圍約70萬平方米的改善地區(qū)的功能轉(zhuǎn)換地，城南新區(qū)供地約100萬平方米，獨(dú)洲島部分閑置住宅用地約50萬平方米，長注洲島供地約80萬平方米。

　　機(jī)動(dòng)住宅建設(shè)用地在城南新區(qū)或城北區(qū)安排。

　　重點(diǎn)安排好與廣大居民合理住房需求相適應(yīng)的中低價(jià)位、中小套型住房項(xiàng)目，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）和廉租住房年度土地供應(yīng)量在市域范圍內(nèi)不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。

　　五、住宅用地年度供應(yīng)計(jì)劃

　　2008-2009年共供應(yīng)土地109萬平方米（含經(jīng)濟(jì)適用房用地6萬平方米，廉租房用地3萬平方米），其中普通商品房安排城市中心區(qū)10萬平方米，城北20萬平方米，城南新區(qū)40萬平方米，獨(dú)洲島和長洲島各15萬平方米；經(jīng)濟(jì)適用房在中心區(qū)或獨(dú)洲島安排；廉租房在城南新區(qū)或中心區(qū)安排。

　　2010年供地60萬平方米（含經(jīng)濟(jì)適用房用地3萬平方米，廉租房用地2萬平方米）。其中普通商品房安排城南新區(qū)25萬平方米，獨(dú)洲島、長洲島各15萬平方米；經(jīng)濟(jì)適用房在城北區(qū)安排；廉租房在城南新區(qū)安排。

　　2011年供地63萬平方米（含經(jīng)濟(jì)適用房用地3萬平方米，廉租房用地2萬平方米）。其中普通商品房安排城北隨垌土地38萬平方米，城南新區(qū)20萬平方米；經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房在城南新區(qū)安排。

　　2012年供地66萬平方米（含經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房用地各3萬平方米）。其中普通商品房安排長洲島40萬平方米，獨(dú)洲島20萬平方米；經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房均在長洲島安排。

　　在住宅建設(shè)時(shí)，所需的各類配套用地可按國家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)配置供地。

　　機(jī)動(dòng)住房建設(shè)計(jì)劃用地25萬平方米，在城南新區(qū)或城北區(qū)安排。并根據(jù)重大項(xiàng)目安排所在的年度進(jìn)行用地安排。

　　計(jì)劃安排的舊城拆遷建設(shè)項(xiàng)目，在實(shí)施后可相應(yīng)沖減年度土地供應(yīng)量。

 

住房建設(shè)計(jì)劃與用地安排表

建設(shè)時(shí)間	數(shù)量 （套）	類別	數(shù)量 （套）	用地（ha）	區(qū)位	附注
2008-2009	9830	普通商品房	8930	100	中心區(qū)10ha，城北區(qū)20ha，城南新區(qū)40ha，獨(dú)洲島、長洲島各15ha
		經(jīng)濟(jì)適用房	600	6	中心區(qū)、獨(dú)洲島	繼續(xù)完成在建工程
		廉租房	300	3	城南區(qū)、中心區(qū)
2010	5300	普通商品房	4800	55	城南新區(qū)25ha，獨(dú)洲島、長洲島各15ha
		經(jīng)濟(jì)適用房	300	3	城北區(qū)
		廉租房	200	2	城南新區(qū)
2011	5500	普通商品房	5000	58	城北隨垌38ha 城南新區(qū)20 ha
		經(jīng)濟(jì)適用房	300	3	城南新區(qū)
		廉租房	200	2	城南新區(qū)
2012	5800	普通商品房	5200	60	長洲島40ha，獨(dú)洲島20ha
		經(jīng)濟(jì)適用房	300	3	長洲島
		廉租房	300	3	長洲島
機(jī)動(dòng)計(jì)劃	2000		2000	25	城南新區(qū) 或城北區(qū)

 

 

第五章  住房建設(shè)政策與規(guī)劃實(shí)施措施

 

　　一、住房建設(shè)政策

　　1、積極落實(shí)住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，控制好住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，實(shí)施高效、集約的住房用地供應(yīng)政策。

　　根據(jù)近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，商品住宅的供給與需求結(jié)構(gòu)之間出現(xiàn)了矛盾。中低檔次解決中低收入家庭住房實(shí)際困難的商品房開發(fā)量嚴(yán)重偏低；普通商品房開發(fā)逐步萎縮，投資性的住房供給與住房需求畸形膨脹，故要調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)：凡新審批、新開工的各類住房，套型建筑面積90平方米以下（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建筑總面積的70%以上；中小套型普通商品房政策性住房建設(shè)，年度土地供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。

　　2、適度提高住房建設(shè)開發(fā)強(qiáng)度。依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原則，減少獨(dú)立別墅類房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，杜絕私建房的土地開發(fā)，少量的聯(lián)排別墅開發(fā)，主要以公寓式房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)為主。嚴(yán)格控制城市中心區(qū)別墅類項(xiàng)目建設(shè)。

　　3、加強(qiáng)商品住房開發(fā)建設(shè)管理，深化商品住房銷售制度

　?。?）加強(qiáng)普通商品住房建設(shè)管理，應(yīng)建立并完善在限套型、限房價(jià)基礎(chǔ)上競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房價(jià)的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房開發(fā)建設(shè)模式，積極推進(jìn)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地招標(biāo)出讓。

　?。?）落實(shí)住房開發(fā)項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。新建或改造住房建設(shè)項(xiàng)目，必須明確住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）和住宅建筑密度（每公頃住宅用地上擁有住宅建筑面積），指標(biāo)明確；必須符合本規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃中項(xiàng)目相關(guān)住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。

　?。?）逐步提高商品房預(yù)售門檻。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)進(jìn)一步深化住房銷售制度，對(duì)新出讓的商品住房項(xiàng)目，逐步推出竣工驗(yàn)收后銷售的模式。

　　4、完善住房保障體系，使住房保障成為社會(huì)和諧發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　完善住房保障體系，使城市中低收入家庭“居者有其屋”，這不但是促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，也是發(fā)展和諧社會(huì)的基礎(chǔ)。完善住房保障體系，需要實(shí)施和完善廉租住房制度和經(jīng)濟(jì)適用房制度。

　?。?）廉租住房保障主要針對(duì)城市低保、經(jīng)濟(jì)和住房困難的“雙困”家庭；主要保障方式是以租金配租為主、實(shí)物配租為輔；保障資金籌集主要是以政策公共財(cái)政預(yù)算資金為主；同時(shí)需要建立公正規(guī)范的復(fù)核審批與監(jiān)督機(jī)制。

　?。?）經(jīng)濟(jì)適用住房主要是為了解決城市中低收入家庭的住房問題。由于經(jīng)濟(jì)適用房微利開發(fā)并在土地與稅費(fèi)上實(shí)行優(yōu)惠政策，因此必須嚴(yán)格控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格。對(duì)銷售對(duì)象也必須嚴(yán)格控制，除執(zhí)行并完善收入及住房雙控標(biāo)準(zhǔn)外，還要形成嚴(yán)格的購買資格審批公示制度；加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，嚴(yán)厲查處虛假申報(bào)等違規(guī)問題。同時(shí)建立經(jīng)濟(jì)適用住房“出口”管理，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的交易轉(zhuǎn)讓和出租進(jìn)行嚴(yán)格限制，徹底杜絕投資、投機(jī)性購房行為。

　?。?）在完善住房保障體系上，還應(yīng)考慮對(duì)經(jīng)濟(jì)住房與解困房實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼的制度。這方面可以解決經(jīng)濟(jì)住房建設(shè)地塊偏遠(yuǎn)、公共設(shè)施不配套等問題；另一方面減少社會(huì)資源浪費(fèi)，提高原有的住房利用率，符合當(dāng)前節(jié)約型社會(huì)的發(fā)展要求。

　　5、加大閑置土地處理力度，積極盤活存量土地及房地產(chǎn)，制止違法囤積土地的行為。

　　（1）依據(jù)閑置土地處置的法律、法規(guī)，結(jié)合陽江市實(shí)際，以及造成土地閑置的不同原因，采取延長開發(fā)建設(shè)時(shí)間、改變土地用途、進(jìn)行土地置換、政府招標(biāo)拍賣、依法收回并納入土地儲(chǔ)備等各類辦法，對(duì)閑置土地積極予以盤活。

　?。?）妥善處理城南區(qū)城市化過程中涉及的土地遺留問題，加大各類問題樓盤的處理力度，積極盤活各類存量房地產(chǎn)。

　　6、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的宣傳，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念，切實(shí)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

　　二、規(guī)劃實(shí)施措施

　　1、建立住房建設(shè)規(guī)劃實(shí)施跟蹤機(jī)制

　　加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施情況評(píng)價(jià)工作，對(duì)每年政府引導(dǎo)下的住房建設(shè)規(guī)劃實(shí)施績效進(jìn)行分析評(píng)價(jià)和總結(jié)，通過對(duì)每年商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房等住房用地和建設(shè)的統(tǒng)計(jì)分析，確定下一年住房建設(shè)規(guī)劃編制、實(shí)施與管理有機(jī)結(jié)合起來，形成動(dòng)態(tài)的互動(dòng)反饋環(huán)，形成住房建設(shè)規(guī)劃實(shí)施跟蹤機(jī)制，并通過每年滾動(dòng)編制的年度住房建設(shè)規(guī)劃對(duì)下一年住房用地和建設(shè)計(jì)劃進(jìn)行合理調(diào)整。

　　2、加強(qiáng)住房建設(shè)規(guī)劃的監(jiān)督管理

　　建立健全規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督制度以及行政糾正與行政責(zé)任追究制度，同級(jí)人大、上級(jí)城鄉(xiāng)規(guī)劃部門對(duì)住房建設(shè)規(guī)劃中的強(qiáng)制性內(nèi)容的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，同時(shí)充分發(fā)揮新聞媒體的輿論監(jiān)督作用，接受社會(huì)公眾的監(jiān)督，對(duì)沒有按要求嚴(yán)格審查，違規(guī)發(fā)放規(guī)劃、施工、商品房預(yù)售證和施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格證書的單位和個(gè)人，要及時(shí)予以嚴(yán)肅查處；屬于失職、瀆職的，應(yīng)依法追究有關(guān)人員的責(zé)任。

　　3、加強(qiáng)各相關(guān)部門在規(guī)劃實(shí)施過程中的銜接配合。

　　要將住房建設(shè)目標(biāo)、土地供應(yīng)目標(biāo)、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)等具體落實(shí)到建設(shè)、房地產(chǎn)、規(guī)劃、國土、發(fā)展改革等部門，分解任務(wù)，明確責(zé)任建立考核和責(zé)任追究制度，確保工作進(jìn)度。

　　4、發(fā)揮稅收、信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。

　　嚴(yán)格按照國家調(diào)控政策，征收住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅費(fèi)；嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件；有區(qū)別地適度調(diào)整住房信貸政策。

 

 

第六章  附則

 

　　一、本規(guī)劃自批準(zhǔn)之日起生效。

　　二、本規(guī)劃由陽江市人民政府組織實(shí)施。

　　三、本規(guī)劃由陽江市人民政府負(fù)責(zé)解釋。