一、出臺背景

　　　為規(guī)范我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管，保障房地產(chǎn)項目竣工交付，切實維護預(yù)售商品房交易雙方的合法權(quán)益，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定《陽江市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（以下簡稱《辦法》）。

　　二、主要內(nèi)容

　　《辦法》共七章三十二條，主要包括以下內(nèi)容：

　　（一）第一章“總則”，明確了《辦法》適用范圍，預(yù)售資金、預(yù)售人、預(yù)購人的定義，監(jiān)管原則，以及相關(guān)部門的職責分工。

　　（二）第二章“監(jiān)管賬戶設(shè)立”，規(guī)定了監(jiān)管銀行招標、監(jiān)管賬戶開設(shè)及其變更、簽訂監(jiān)管協(xié)議、監(jiān)管賬戶公示等內(nèi)容。

　　（三）第三章“預(yù)售資金收存”，細化了預(yù)售資金收存和使用POS機繳交預(yù)售資金的具體要求。

　　  （四）第四章“預(yù)售資金使用”，明確了預(yù)售資金分為監(jiān)管額度內(nèi)資金和監(jiān)管額度外資金及其用途，預(yù)售資金監(jiān)管標準、預(yù)售資金監(jiān)管額度、監(jiān)管資金留存比例的定義，細化了預(yù)售資金的用款申請、核準和撥付等要求。

　　  （五）第五章“預(yù)售資金監(jiān)管終止”，規(guī)范了監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管條件和辦理流程。

　　（六）第六章“監(jiān)督、檢查及管理措施”，細化了監(jiān)管部門和監(jiān)管銀行對預(yù)售資金監(jiān)管、實行“一樓一策”，以及保全、執(zhí)行預(yù)售資金等要求。明確了預(yù)售人、監(jiān)管銀行違反相關(guān)規(guī)定的具體行為及其應(yīng)承擔的法律責任，明確了監(jiān)管部門、相關(guān)銀行、施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計等單位工作人員違反相關(guān)規(guī)定應(yīng)當承擔的法律責任。

　　（七）第七章“附則”，明確了《辦法》具體施行日期及有效期。

　　三、主要說明

　　（一）招標確定監(jiān)管銀行。一是由市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會同中國人民銀行陽江中心支行、國家金融監(jiān)督管理總局陽江監(jiān)管分局依法通過公開招標方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定能夠承接預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。二是監(jiān)管銀行存在拖延撥付、擅自撥付、挪用、截留預(yù)售資金等五類不良行為之一，暫停或者終止其監(jiān)管銀行資格，并由其承擔相應(yīng)責任，同時通報相關(guān)職能部門按有關(guān)規(guī)定處理；造成嚴重后果的，依法追究其法律責任。

　　（二）規(guī)范監(jiān)管賬戶管理。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可時，按照預(yù)售許可證和監(jiān)管賬戶一一對應(yīng)原則設(shè)立監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議。二是監(jiān)管賬戶的變更，因預(yù)售項目轉(zhuǎn)讓確需變更的，憑已辦理變更手續(xù)的《商品房預(yù)售許可證》等資料向監(jiān)管部門辦理相關(guān)變更手續(xù)（該項為增加部分）。

　　（三）實行資金全程監(jiān)管。一是規(guī)范資金收存。購房人應(yīng)當根據(jù)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的合同約定的付款方式及期限，將全部房價款〔包括定金、首付款、分期付款、購房貸款以及其他形式的購房款〕直接存入監(jiān)管賬戶。貸款銀行應(yīng)當將按揭貸款直接劃入監(jiān)管賬戶。首付款足額存入監(jiān)管賬戶后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人方可辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽。二是明確監(jiān)管期限。項目完成房屋所有權(quán)首次登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請解除監(jiān)管。

　　（四）保障資金?？顚Ｓ?。一是優(yōu)先保障項目建設(shè)。監(jiān)管額度內(nèi)的資金專款專用，必須用于本項目有關(guān)的工程建設(shè)，包括項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進度款等相關(guān)支出。二是提升資金使用效率。監(jiān)管額度內(nèi)的資金按照項目工程建設(shè)進度設(shè)置5個節(jié)點予以撥付，并規(guī)定各節(jié)點監(jiān)管資金留存比例。監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。三是規(guī)范資金核準使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管額度內(nèi)資金時，原則上將款項撥付至施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位或者供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位賬戶。申請撥付預(yù)售資金用于支付工程款時，需按申請撥付金額的20%比例存入農(nóng)民工工資專戶。

　　（五）健全配套管理機制。一是使用銀行保函。根據(jù)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號）等規(guī)定，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供商業(yè)銀行出具的保函，請求釋放監(jiān)管額度內(nèi)資金的，監(jiān)管部門可以予以準許。二是實行一樓一策。預(yù)售項目存在工程進度異常、逾期難交付或者重大社會風(fēng)險隱患的問題樓盤，預(yù)售資金可以按照“一樓一策”管理。監(jiān)管部門可按實際審批，全面接管監(jiān)管賬戶，實施封閉管理保障賬戶資金安全，優(yōu)先用于本項目工程建設(shè)，以達到“保交樓”的目的。三是規(guī)范保全執(zhí)行。人民法院保全、執(zhí)行預(yù)售資金的，按照《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知》（法〔2022〕12號）等國家和省的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。稅務(wù)部門扣劃監(jiān)管額度外資金用于抵繳欠稅的，應(yīng)在扣劃前應(yīng)告知監(jiān)管部門。

　　四、實施時間

　　本辦法自2023年12月1日起施行，有效期5年。