為深入貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議和全省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作會議精神，認(rèn)真落實市委、市政府關(guān)于推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的決策部署，切實做好我市去庫存工作，我局起草了《陽江市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存行動計劃（2016—2018年）實施方案》（征求意見稿），現(xiàn)向社會公開征求意見。

請各單位、個人于2016年3月31日前以信函、電子郵件或傳真方式將意見、建議反饋給我局房地產(chǎn)市場管理科。

聯(lián) 系 人：莫碧珠，聯(lián)系電話：0662-3428866

通信地址：陽江市石灣北路409號

郵政編碼：529500

電子郵件：yj3428866@sina.com

傳　　真：0662-3428866

陽江市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局

2016年3月22日

陽江市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存行動計劃（2016—2018年）實施方案

（征求意見稿）

　　 為深入貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議和全省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作會議精神，認(rèn)真落實市委、市政府關(guān)于推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的決策部署，切實做好我市去庫存工作，根據(jù)《廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存行動計劃（2016-2018年）和《陽江市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案（2016-2018年）》，制定本實施方案。

　　一、總體要求和工作目標(biāo)

（一）總體要求

　　按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革要求，結(jié)合陽江實際情況，采取建立購租并舉的住房制度、加快農(nóng)民工市民化等措施，按照市級統(tǒng)籌、屬地責(zé)任、因城施策、突出重點、有序推進的原則，逐步減少我市現(xiàn)有房地產(chǎn)庫存，推動房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，逐步構(gòu)建多層次、全口徑住房保障體系，積極促進城市公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施均等化，提高人民居住水平，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　?。ǘ┕ぷ髂繕?biāo)

　　1.全市商品房庫存規(guī)模逐步減少。到2018年底，全市商品房庫存規(guī)模比2015年底的417萬平方米減少15萬平方米。保證2018年底全市的商品房庫存規(guī)模在402萬平方米（商品住房庫存減少5萬平方米，非商品住房庫存減少10萬平方米）。其中，2016年化解7.5萬平方米，2017年化解6萬平方米，2018年化解1.5萬平方米。在此基礎(chǔ)上，按照“政府推動、企業(yè)主體、市場運作、政策扶持”的原則，積極推進實施。

　　2.各縣（市、區(qū)）去庫存周期基本達到合理區(qū)間。根據(jù)各地管理職責(zé)、商品房庫存規(guī)模和房地產(chǎn)市場實際，將全市各地區(qū)分為江城區(qū)（含高新區(qū)）、陽東區(qū)、陽春市、陽西縣、海陵試驗區(qū)五個區(qū)域，實行“一區(qū)一策”去庫存政策。各地區(qū)要結(jié)合自身實際，制定具體實施方案，落實國家和省深化住房制度改革的總體要求與目標(biāo)任務(wù)。到2018年，各地區(qū)商品住房去庫存周期基本控制在16個月以內(nèi)，非商品住房去庫存周期明顯縮短。去庫存具體任務(wù)詳見《2016—2018年陽江市去庫存任務(wù)表》。

二、重點任務(wù)與政策措施

（一）加大棚改安置和住房保障貨幣化力度，打通商品房與保障房通道。

各地要加快制訂實施意見，采取提高貨幣化安置獎勵標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)助群眾購買安置住房等措施，引導(dǎo)棚戶區(qū)改造居民優(yōu)先選擇貨幣化安置。政府主導(dǎo)的征遷項目，原則上不再新建實物安置房，實行貨幣化安置。各地可根據(jù)實際情況，對實施貨幣化安置的棚戶區(qū)居民給予房屋評估價格10%—20%的獎勵?？赏ㄟ^發(fā)放補貼或購買、租賃商品房籌集房源等方式提供住房保障。（市住房規(guī)劃建設(shè)局，各縣級以上人民政府（管委會））

　　（二）培育住房租賃市場，逐步建立購租并舉的住房制度。

通過減免行政事業(yè)性收費、資本金注入、保障房資產(chǎn)注入等措施，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將積壓商品房轉(zhuǎn)成租賃型住房或養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)。鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和專業(yè)房屋租賃機構(gòu)通過接受委托、市場收購等方式籌集房源，開展房屋租賃業(yè)務(wù)，以公共租賃住房形式出租，成為大型公共租賃住房供應(yīng)企業(yè)，為去庫存、滿足外來務(wù)工人員及新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等群體住房需求、培育住房租賃市場提供新渠道。構(gòu)建多層次、全口徑城鎮(zhèn)住房保障體系，主要采取公租房貨幣化方式，逐步將公共租賃住房保障范圍擴大到外來務(wù)工人員等非戶籍常住人口；按照住房制度改革的要求，將住房保障逐漸覆蓋到符合條件的各類人群。對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。對月營業(yè)額不超過3萬（含3萬元）的納稅人，暫免征收營業(yè)稅。（市住房規(guī)劃建設(shè)局、市發(fā)展改革局、市財政局、市教育局、市衛(wèi)生計生局、市地稅局） 

　?。ㄈ┲С诌M城農(nóng)業(yè)人口置業(yè)，滿足新市民住房需求。

加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，深化戶籍制度改革，促進有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進城落戶，可享受城鎮(zhèn)居民教育、醫(yī)療、社保等方面同等待遇。市住房規(guī)劃建設(shè)局要積極配合中國農(nóng)業(yè)銀行陽江分行搭建“農(nóng)民安家貸”等信貸平臺，加大住房商業(yè)性貸款支持，優(yōu)先發(fā)放首套房和改善型居民住房貸款，創(chuàng)新、開發(fā)和試點適于農(nóng)民工實際情況的信貸產(chǎn)品，大力支持農(nóng)民進城購房。（市發(fā)展改革局、市公安局、市住房規(guī)劃建設(shè)局，中國農(nóng)業(yè)銀行陽江分行，各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會））

　?。ㄋ模?/SPAN>取消過時的限制性措施，進一步發(fā)揮市場配置資源作用。 

對商品住房項目停止實施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求，鼓勵開發(fā)企業(yè)根據(jù)區(qū)域城市功能定位和市場需求設(shè)計適銷對路的產(chǎn)品。切實貫徹落實住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的相關(guān)政策；可放開香港、澳門居民購房限制。（市住房規(guī)劃建設(shè)局、市發(fā)展改革局、市商務(wù)局、市工商局，人行陽江中心支行，各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會））

　　（五）加大居民購房金融、稅收支持力度，降低居民購房成本?！　?/SPAN>

認(rèn)真落實國家有關(guān)個人住房金融、稅收等各項優(yōu)惠政策。居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例為25%，落實國家調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策。積極推動外來務(wù)工人員、個體工商戶和靈活就業(yè)人員繳存住房公積金，通過優(yōu)化服務(wù)提高住房公積金使用效率。開展住房公積金繳存省內(nèi)異地互認(rèn)，推動城市間住房公積金調(diào)劑使用。研究開展住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)和“公轉(zhuǎn)商”、“商轉(zhuǎn)公”試點。適度調(diào)整住房公積金貸款政策，職工連續(xù)繳存住房公積金6個月（含）以上，可申請住房公積金貸款。調(diào)整住房公積金貸款條件。降低貸款首付比例，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住房，最低首付款比例為20%。對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。（市住房規(guī)劃建設(shè)局、市財政局、市國稅局、市地稅局，人行陽江中心支行，銀監(jiān)局陽江分局）　　

　?。?/SPAN>支持老舊社區(qū)自建房居民置換新房，改善群眾居住條件。

支持老舊社區(qū)自建房居民置換新房，出臺政策，在保持房屋原使用性質(zhì)基礎(chǔ)上，針對本市老舊社區(qū)自建房在辦理產(chǎn)權(quán)交易時存在歷史問題導(dǎo)致交易難、成本高等情況，通過簡化辦事手續(xù)等措施，統(tǒng)一按自建房辦理有關(guān)交易手續(xù)和繳交契稅，打通自建房交易瓶頸，促進我市房產(chǎn)市場流通，盤活庫存量。（市國土資源局、市住房規(guī)劃建設(shè)局、市地稅局，各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會））

（七）多渠道降低商品房建設(shè)成本，穩(wěn)定商品住房價。

貫徹落實《陽江市人民政府關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（陽府〔2016〕9號）有關(guān)精神，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)和交易過程中的行政事業(yè)性收費，切實降低房地產(chǎn)開發(fā)和交易成本。鼓勵搭建商品房團購、團租平臺，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格。支持有實力、信譽好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展企業(yè)、項目的兼并重組及整合，提高產(chǎn)業(yè)集中度。在企業(yè)落實債權(quán)債務(wù)責(zé)任和風(fēng)險可控的前提下，對被兼并企業(yè)逾期、到期的銀行貸款給予展期或轉(zhuǎn)貸，對兼并重組后的企業(yè)綜合授信給予并購貸款支持。（市住房規(guī)劃建設(shè)局、市發(fā)展改革局、市國土資源局、市財政局、市金融局，銀監(jiān)局陽江分局）　　　

　?。ò耍┻m度調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，服務(wù)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新。 

在規(guī)劃條件許可前提下，適度允許庫存房地產(chǎn)項目調(diào)整房屋用途、套型結(jié)構(gòu)。在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求；對修建性詳細(xì)規(guī)劃已批準(zhǔn)并處于實施階段的開發(fā)項目，在必要規(guī)劃控制指標(biāo)不變的前提下，局部規(guī)劃調(diào)整無需再重新進行規(guī)劃修改的審批。將棚戶區(qū)改造、“三舊”改造和保障性住房項目納入住房建設(shè)規(guī)劃及年度實施計劃，統(tǒng)籌安排商品住房、棚戶區(qū)改造和保障性住房的供應(yīng)比例，適當(dāng)控制年度住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模和進度。（市住房規(guī)劃建設(shè)局、市國土資源局、市商務(wù)局、市民政局、市科技局、市旅游外僑局，各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會））

（九）強化土地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場聯(lián)動，合理控制商品房供應(yīng)規(guī)模。 

根據(jù)市場供求狀況，結(jié)合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標(biāo)，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏。對住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過大的區(qū)域，適當(dāng)減少住宅用地供應(yīng)。綜合運用多種供地方式，靈活確定地塊面積，組合不同用途和不同用地規(guī)模的地塊搭配供應(yīng)。對尚未開發(fā)的房地產(chǎn)用地，可調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，用于租賃型保障房、棚戶區(qū)改造等項目開發(fā)建設(shè)。嚴(yán)格控制農(nóng)村新增宅基地審批，必要時暫停新增房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)。優(yōu)化“三舊”改造政策，統(tǒng)籌平衡商業(yè)、辦公、工業(yè)等改造項目規(guī)模。（市國土資源局、市住房規(guī)劃建設(shè)局、市“三舊”改造辦）

（十）完善交通和公共服務(wù)設(shè)施配套，促進區(qū)域間房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展。

以陽江市“十三五”規(guī)劃為引導(dǎo)，加快實施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，完善中心城區(qū)的交通、教育、醫(yī)療、文化、體育等公共配套設(shè)施建設(shè)，促進多功能土地用途開發(fā)，進一步提升濱海新區(qū)的宜居、宜業(yè)品質(zhì)。抓好陽春、陽西、海陵三大市域副中心建設(shè)，完善產(chǎn)業(yè)、服務(wù)、居住和城鄉(xiāng)銜接功能，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展適應(yīng)城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，實現(xiàn)產(chǎn)城融合。（市住房規(guī)劃建設(shè)局、市發(fā)展改革局、市交通運輸局、市教育局、市環(huán)境保護局、市城管局、市衛(wèi)生計生局、市文廣新局，各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會））

　?。ㄊ唬┮龑?dǎo)開發(fā)商自持物業(yè)經(jīng)營，促進房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型升級。

鼓勵開發(fā)商自持物業(yè)經(jīng)營，由快速開發(fā)銷售模式向城市綜合運營模式轉(zhuǎn)型。對領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證超過3年以上尚未出售的商業(yè)、辦公、工業(yè)等商品房，通過土地、規(guī)劃、金融、稅收等政策加快轉(zhuǎn)化為開發(fā)商自持物業(yè)。（市住房規(guī)劃建設(shè)局、市財政局、市發(fā)展改革局、市國土資源局、市地稅局、市金融局，各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會））

（十二）允許商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓項目變更改造，以適應(yīng)市場需求。

出臺政策，引導(dǎo)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需求將庫存商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等改造為孵化器、眾創(chuàng)空間、酒店公寓或普通商品住宅等；將庫存商品房改造用于扶持養(yǎng)老、旅游等事業(yè)發(fā)展。（市住房規(guī)劃建設(shè)局、市國土資源局、市商務(wù)局、市科技局、市旅游外僑局，各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會））

　　三、組織保障與督查考核

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。各縣（市、區(qū)）政府（管委會）要切實承擔(dān)房地產(chǎn)去庫存工作的主體責(zé)任，抓緊研究制訂本地區(qū)2016—2018年去庫存行動計劃及2016年度計劃，明確工作目標(biāo)、工作措施、部門分工、時間節(jié)點等要求，周密部署，認(rèn)真組織實施，確保按時完成工作任務(wù)。各地區(qū)工作計劃及2016年度計劃應(yīng)于2016年4月底前報市住房規(guī)劃建設(shè)局備案；2017年、2018年的年度計劃于上年年底前報市住房規(guī)劃建設(shè)局備案。

　?。ǘ┘訌姴块T聯(lián)動。市住房規(guī)劃建設(shè)局作為房地產(chǎn)去庫存工作牽頭部門，要切實加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和工作指導(dǎo)，確保各項工作措施銜接順暢。發(fā)改、財政、國土等部門要制定相關(guān)配合政策。其他相關(guān)部門和機構(gòu)要積極配合做好去庫存各項工作。

　?。ㄈ┘訌姸讲槎睫k。市住房規(guī)劃建設(shè)局要制訂督查方案，牽頭會同有關(guān)部門對各縣（市、區(qū)）政府、管委會工作落實情況實行全過程跟蹤督查。各地、各有關(guān)部門要將去庫存工作納入年度工作重點，確保落實到位，并于每季度末將工作進展情況報送市住房規(guī)劃建設(shè)局匯總后報市政府及督查室。將去庫存工作納入相關(guān)考核項目，對工作落實不到位的，按有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格問責(zé)。

　　附件：2016—2018年陽江市去庫存任務(wù)表

附件：

2016—2018年陽江市去庫存任務(wù)表

注：1﹒在各地區(qū)力爭將商品住房去庫存周期降至16個月以下。

2﹒非商品住房力爭在現(xiàn)有庫存基礎(chǔ)上減少10%以上。